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不動産投資の特徴
不動産投資とは、利益を得る目的でマンションや戸建て、アパートや店舗などの不動産を購入し、賃貸することでインカムゲイン、時には売却することでキャピタルゲインを得ながら、資産の増加を目指す投資手法です。
景気等の外部要因に大きく左右される株やFX等と異なり、不動産投資では投資家自身の工夫や努力で収入を増やすことが可能であり、事前にしっかりと学習をして投資に適した物件を購入することで、長期に渡って安定的に収入を得ることができます。
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不動産投資のメリット
不動産投資のメリットには、次のようなものがあります。
メリット 1
定期的に安定した収入を得られる
世の中のビジネスは大きく2つに分類できます。売上のリピート性がない「フロービジネス」と、継続性がある「ストックビジネス」の2つです。
フロービジネスの「フロー(flow)」は「流れ」という意味で、「都度の取引で収入をあげる」スタイルのビジネスです。
例えば飲食店などの小売店はフロービジネスに該当します。
フロービジネスは大きな取引があった時には大きな売上が上がりますが、そうでない月には売上が激減するなど、収入が一定しないという特徴があります。
一方、ストックビジネスの「ストック(stock)」は「蓄える」という意味で、顧客と契約を結んだり、会員を確保したりすることで「継続的な利益を得る」スタイルのビジネスです。通信事業、電力・ガス事業、会員制の事業などがストックビジネスに該当します。
売上が積み上がっていくため経営が安定し、長期的な視野で運営に取り組むことができます。
毎月、決まった家賃収入が見込める不動産投資はこのストックビジネスに該当します。
また、不動産は時間の流れがゆっくりであるため、先の収支計画を立てやすいという特徴もあります。
このメリットを活用することで、サラリーマンをセミリタイアし、第二の人生に踏み出す不動産投資家も多くいます。
メリット 2
融資を使って投資物件を買うことができる
不動産投資が他の投資と異なる特徴の一つに、金融機関からの融資を受けられるということがあります。
融資のロジックを理解することで、借り入れを活用しながら効率よく物件を買い進めることができます。
ただし、物件の選定や運用の仕方を誤れば、毎月の返済額よりも家賃収入が少なくなるキャッシュアウト状態に陥り、資産を増やすどころか生活を圧迫することになります。そういった意味で、融資は諸刃の剣ともいえ、利用する前にしっかりと勉強することが重要です。
メリット 3
プロに業務を任せられる
不動産投資では入居者への一次対応、リフォーム、物件の清掃等、多くの業務を専門家に任せることができます。
そのため、サラリーマン等の本業を別に持つ人でも取り組むことが可能です。
メリット 4
サラリーマンでも不動産投資はできる
通常、副業が禁止されている民間企業でも例外として、不動産投資は認めているというケースが多く見られます。
本人の意思にかかわらず、親族から収益物件を引き継いで大家になる人たちも少なくないからです。
また、勤務先が不動産投資を禁止している場合、不動産投資用の会社(=資産保有法人)を設立することで、不動産投資を行えます。
その際、当人は株主として会社を所有し、取締役にはならないよう注意が必要です。
取締役には家族を任命することで、勤務先の規約に抵触することを防げます。
メリット 5
現物資産であるため、インフレに強い
不動産は「現物資産」です。
現物資産と呼ばれるものには、不動産の他にゴールド等の貴金属、美術品、車などがあります。
もしも日本がインフレに見舞われた場合、現金や預貯金などの「金融資産」は貨幣価値が目減りする可能性があります。
一方、不動産であれば物価の上昇とともに不動産価格も上昇するため、資産価値が大幅に下落することは考えにくいといえます。
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不動産投資のデメリット
メリットの裏側にはデメリットがあります。このデメリットをよく理解し、必要な対策を講じることで、不動産投資で成功する確率を上げることができます。
デメリット 1
ある程度の初期費用が必要
超低価格の築古物件投資も台頭しているものの、不動産投資では一般的に100万円単位の自己資金が必要となります。
購入の際に融資が使うこともできますが、その場合も頭金や諸費用として一定のキャッシュは必要です。
不動産投資での資産形成はよく、「雪だるま」を作ることに例えられます。
その際、核となる「雪玉」は大きな方が早く、大きな雪だるまになります。
この核となる雪玉の部分が自己資金です。
デメリット 2
金額が大きいため、失敗したときのダメージが大きい
不動産投資は扱う金額が数百万円、数千万円、数億円と大きいため、失敗したときに被るダメージが大きくなります。
1991年~1993年のバブル崩壊時には、「総量規制」により倒産した不動産業者や自己破産した不動産投資家が多くみられました。
近年でも“かぼちゃの馬車”を始めとした都内シェアハウスをめぐる事件において、借金の返済に行き詰まったサラリーマン投資家が自己破産をしたケースが見受けられました。
このように、一歩間違えれば人生を棒に振るリスクがあるのも不動産投資の特徴のひとつです。
デメリット 3
REIT等に比べると手間や心労が多い場合もある
不動産投資では現物のアパートやマンションを購入・運営することになります。
そして、建物の中では入居者が日々の生活を営んでいます。
パソコンの前で売買を完結することも可能な金融投資とは異なり、台風で建物が壊れたり、設備が故障したり、入居者が夜逃げをしたり、業者が倒産したりと、ありとあらゆる出来事が起こるのが不動産投資です。
自殺や火災等に遭遇することもあるかもしれません。
不動産投資では仕組みとして作業を人に任せることはできますが、起きた出来事にどう対応するかの方針は投資家自身が決めることになります。
人によってはそれを手間や心労に感じるケースもあるでしょう。
デメリット 4
流動性が低い
不動産投資のデメリットのひとつに、投資対象となる不動産の絶対額が大きく、マーケットのプレイヤーが株やFX等よりも少ないため、いざ売り出そうとしても、買い手が見つかるまでに時間がかかる「流動性の低さ」があります。
株式投資ではいわゆる「塩漬け」状態で、売り時が来るまでただ放置しておくということが可能です。
一方、不動産は入居者がゼロの状態でただ保有しているだけでも、管理費や固定資産税などを支払う必要があるため、売却を完了させなければ出費が続きます。
そのため、次の買い手が見つかりにくい物件は「トランプのババ」に例えられることがあります。